実家が空き家になったことをきっかけに、フルリノベして、賃貸運用をしました。
結果的に表面利回り22.7％という高利回り物件にすることができたので、ノウハウ（考え方）を公開したいと思います。
有料記事にも使用かと思いましたが、以下の理由で無料公開することにしました。
・空き家問題：筆者と同じような境遇で、今後空き家が増えると思うので、多くの方に空き家を活用してもらいたい
・資金面：同じ方法で横展開するにはある程度の資金が必要で投資目的ではハードルが高い
・既視のビジネスモデル：調べたら既に同様のモデルのサービスが存在したため
目次
１．リスクゼロ物件を収益物件へ
本記事で対象としている物件は、親族の引っ越しや相続などで空き家になってしまった物件です。
すでに購入済み、ローン完済の物件であれば、リスクゼロという表現にさせていただいています。
例えば、すでに空き家になっている物件の場合、だいたいは一度売却を検討している物件です。
ところが売却されず、世の中にはたくさんの空き家があり、メディアなどでは空き家問題と称し、社会問題として報じられています。
いったいなぜ、空き家を売らないのでしょうか。
売られていない空き家の多くは、オーナー（物件の登記上の所有者）の相続税対策であることがほとんどです。
物件を売ってしまうと現金（キャッシュ）が発生します。
キャッシュでは、相続税の優遇措置を受けられなくなりますので、相続税対策として、物件を空き家のママ所有し続け、時が来たタイミングで相続するという手法が取られます。
とはいえ、相続したところで、活用する準備も整わず、放置された物件はどんどん老朽化し、ランニングコストとして固定資産税を垂れ流し、手に負えなくなった物件が空き家バンクなどで、破格の価格で出されていたりします。
空き家バンクに出ている物件を購入し、運用するのは非常にリスクの高い行為です。
（誰も購入者がいなく、行き着く先が空き家バンクなので）
この記事では、空き家バンクに行き着いてしまう前にしっかり手直しをし、さらに物件を運用することで、家賃収入も得てしまうことを目指す方法（方針）を解説させていただきたいと思います。
２．民泊運用／社宅によるシェアハウス運用を見越したフルリノベ
筆者が手掛けた物件では、民泊運用／社宅によるシェアハウス運用など、さまざまな用途に対応できるフレキシブルな平面構成にリフルリノベした物件を紹介します。
※リクエストがあれば、リノベ記事も書こうと思います。
建築的に見直したポイントとしては、間取り変更（5DK→４LDKへ）のみで、あとは内装の刷新と、スマートロックの導入です。
元の間取りが現代のライフスタイルにあっていない在来の間取りでしたので、大幅に変更を加えました。
思い切った間取り変更を行うことで、古い建物も現代風のライフスタイルにあった間取りにすることが可能です。
また、本物件については、親族が住む予定がなかったため、その後の運用として、民泊やシェアハウスなどの転用も視野に入れながら、借り手がどのように使えるのかを間取りに反映していきました。
３．予算／利回り → ルーヴィスのカリアゲのモデルを参考に。
親族が誰も住まない物件ということもあり、改修には限られた予算しか使えません。
間取り変更あり、水回りの改修なしという条件のもと、最終的に諸経費コミコミで、坪単価：21万／坪の費用をかけて改修しました。
結果的に、表面利回り22.7％で運用することになりましたが、改修予算の目安には既存サービスであるルービスのカリアゲより、改修予算を算出しました。
ルービスのモデルによれば、改修費は賃料の約4年を目安にしていたため、親族の意向と、修繕しなければならない部分などをすり合わせ、4年半で改修費を回収できる利回りに設定しました。
通常の改修に比べコストが低く抑えられていますが、施工業者の相見積もりや、改修する部分としない部分を綿密に計算したVE（バリューエンジニアリング）などをおこなっています。
そして、賃貸募集を始めて、2週間というスピードで、借り手がつく物件に仕上がりました。
余談となりますが、本物件は空き家になってから、改修が完成するまで、2年かかっています。運用までに時間がかかった経緯としては、親族の合意形成、東京↔大阪という地理的要因、行政機関のリサーチ、工務店のスケジュール、追加工事などが影響しました。
仮に空き家を融資などで購入している場合は、こんなにのんびり改修を検討することはできません。投資物件であれば、とにかくキャッシュフローが大変なので、ここまでゆったり運用することは難しいかと思います。
ゆったり運用を検討できることも、持ち家のメリットでしょう。
４．売り抜ける物件／収益が目的でない／様々な用途に転用できる間取り
①売り抜ける物件かどうか。
相続税対策で売っていない物件の場合、一度売却を検討しているケースが多いです。売却額を把握していると、リノベ費用として投資できる費用にも迷いがなくなります。「失敗しても売却額で補填できる」という気持ちが収益物件の運用に前のめりの気持ちを与えてくれます。
②収益が目的でない
相続するまでランニングコストをトントンにすることが目的のため、大きなリターンを求めない運用を目指します。年間の固定資産税と火災保険、改修費を直近6年間を目処に消化することが目的となるため、借り手には非常にお得な物件になります。つまり、賃貸で運用する場合、借り手が付きやすいということです。ここで利回りを期待して、融資を受けて運用したりすると、やはり賃料に跳ね上がってきてしまい、お得感が薄れます。あくまでも、相続するまで住んでもらい、建物を維持することを目的とすることで、非常に優良な物件に仕上がります。改修費を回収した6年後からは、収益物件になります。すでに物件を相続している場合は、売却を検討してもいいし、そのまま賃貸で運用してもいいと選択の幅が拡がるタイミングです。
③様々な用途に転用できる間取り
民泊やシェアハウスなど、時代のトレンドにあった物件や間取りが存在します。古い間取りは大きく変更をし、現代のライフスタイルや物件の運用に見合った間取りへ変更することも重要な視点かと思います。
